Usucapione immobile: cosa significa questa formula?
Si tratta di un particolare istituto, regolamentato del Codice Civile e per la precisione dagli articoli 1158 in poi, che disciplina la cosiddetta ipotesi d’acquisto di diritto su un immobile, a titolo originario.
La legge dell’usucapione di un immobile per il suo compimento non necessita del consenso o della collaborazione del proprietario precedente.
Come dice la legge sull’usucapione, la proprietà su un bene immobile e il godimento dei diritti su di esso si acquista dopo il possesso prolungato per 20 anni.
Vediamo nello specifico cos’è l’usucapione immobiliare e quali sono le caratteristiche che bisogna verificare perché questo avvenga.
Cos’è l’usucapione in pratica?
Cerchiamo di spiegare cosa sia un usucapione immobiliare in modo semplice.
Se io posseggo un immobile per venti anni, in modo continuo, pacifico, manifesto e senza interruzioni nel tempo (senza l’uso di coercizione e violenza), diventa mia proprietà per diritto.
Ovviamente, il proprietario precedente deve manifestare disinteresse e non rivendicare l’immobile.
Quali sono i requisiti che deve avere un usucapione sugli immobili?
Prima di spiegare quali sono le condizioni perché si applichi questa norma, regolamentata dal Codice Civile, è bene sottolineare cosa si intende con la parola proprietà.
Con la definizione di possesso non si intende un bene di diritto ma un dato di fatto che si identifica con l’esercizio di tale diritto sull’immobile stesso. Per ottenere l’usucapione su un bene è necessario che ci siano questi requisiti:
- come prima cosa, si deve applicare il cosiddetto “animus possidendi”, che in latino significa la volontà di possedere questo bene, questo valore, in quanto titolari del diritto di proprietà;
- in secondo luogo, si deve applicare “l’animus rem sibi habendi” che, se vogliamo fare una traduzione letterale dal latino all’italiano, sta per la volontà, il desiderio di possedere quel bene come se si avesse, e in poche parole esercitando i poteri che corrispondono a quelli di chi ne ha diritto reale (l’ex-proprietario);
- il terzo requisito è il cosiddetto “corpus possessionis”, lo stato di fatto che connota chi possiede come il titolare reale del diritto corrispondente.
Usucapione casa: Possesso VS detenzione
In definitiva, il possesso di un bene, il diritto di proprietà, differisce dalla detenzione in sostanza per queste tre caratteristiche principali.
Per fare un esempio concreto, i locatari di un immobile detengono il bene attraverso un contratto di locazione ma non possono avvalersi del possesso giuridico, anche se in pratica ne dispongono la materiale disponibilità.
Il locatario (o chi ha firmato un contratto di comodato), anche se abita l’appartamento e anche se provvede al mantenimento e alla manutenzione, al fabbisogno energetico e alla pulizia, lo detiene, ma non ne entra in possesso per diritto giuridico (come il proprietario di quel bene).
Locatario e comodatario sono in una condizione di detenzione che viene disciplinata da un contratto di locazione (o di comodatario), si tratta di un patto, di un accordo costitutivo di un particolare diritto di godimento personale, che si espleta nell’affitto (o nella locazione), e non in un reale diritto giuridico. Questo, invece, avviene con altre formule come, oltre alla proprietà, le condizioni speciali di usufrutto e di servitù.
La condizione pacifica sine qua non
Perché avvenga l’usucapione di beni immobili è necessaria un’altra condizione: il possessore non deve essere in difetto di violenza, coercizione o clandestinità.
Come dice l’articolo 1163 del Codice Civile, infatti, il possesso che si ottiene in modo violento non incentiva l’usucapione finché questo stato di violenza e di illegalità (clandestinità, irregolarità alle norme) non va a terminare. Cosa differente dall’acquisto in buona fede, che invece è regolamentato in fatto di usucapione abbreviato (articolo 1159).
Usucapione tempi: abbreviato, normale e per beni agrari – rurali
Nel caso di usucapione abbreviato, le tempistiche si dimezzano e si riducono, dunque, ai 10 anni. Perché si applichi questa formula, però, il soggetto deve acquistare il diritto del bene in buona fede da chi, pure essendo formalmente il titolare, non ne esercita il possesso e decide di trasferire il proprio titolo di acquisto nei registri immobiliari.
Infine, esiste l’usucapione per le proprietà agricole e rurali. Questo regolamento è disciplinato dalla norma 1159 bis del Codice Civile e prevede uno speciale trattamento per alcuni possedimenti agricoli e rurali.
Possono essere campi da coltivare, terreni fertili donati dalla comunità, fattorie o masserie (come quelle di stampo pugliese).
Non tutti questi possedimenti terrieri concorrono alla possibilità dell’usucapione immobiliare, solamente quelli nominati nell’articolo del Codice Civile appena citato.
Può sembrare una materia difficile, anche perché è necessario non solo conoscere il Codice Civile e gli articoli in questione, ma interpretarli in base a ogni circostanza e al caso specifico.
Per concludere, facciamo un esempio concreto di usucapione immobiliare
Hai trovato un casale di campagna, un rustico fatiscente abbandonato?
- Decidi di recintarlo e di mettere un lucchetto nel cancello, quindi lo vuoi ristrutturare.
- Una volta che la casa è pronta, ne stabilisci la tua residenza, inviti persone e lo tratti come fosse tuo, nei riguardi di tutta la comunità.
- Dopo 20 anni, ne diventi il proprietario di diritto.
Ricordati che il tuo diritto personale di proprietà è ora valido anche nei riguardi di chi fosse il proprietario prima che maturassero in venti anni allo scattare dell’usucapione immobiliare.
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