Il rito locatizio: cosa è?
Quando ci si riferisce al rito locatizio, si parla di un rito di procedura civile che si applica ai contenziosi sorti in materia di rapporti per locazione di edifici e immobili urbani, affitto e comodato.
La disciplina normativa è indicata nell’art. 447 bis del codice di procedura civile, che a sua volta effettua un rinvio agli arti. 414 e ss del c.p.c. (che normano il processo del lavoro).
Il rito locatizio è quindi un rito speciale, perché differisce dal processo ordinario, basandosi sullo schema del rito del lavoro. Ma quali sono le caratteristiche del rito in questione?
Caratteristiche ed utilizzo del rito locatizio
Il rito locatizio ha le caratteristiche di oralità, immediatezza e concentrazione.
Il che significa che il processo si svolge prevalentemente attraverso uno scambio comunicativo a voce fra giudice e parti (per mantenere il più possibile la brevità della durata), solamente gli atti di introduzione (come il ricorso ex art. 447 bis c.p.c.) sono effettuati per iscritto e con decreto successivo fissato dal giudice, così come la costituzione con memoria difensiva da parte del convenuto.
Il principio di immediatezza, assieme a quello di concentrazione, sta a significa che vi è un rapporto diretto fra giudice e parti in causa (sempre a beneficio della snellezza del processo) mentre quello di concentrazione indica che l’obbiettivo è esaurire, se possibile, la trattazione dell’intera causa in una sola udienza o comunque in poche udienze, ravvicinate e senza troppi rinvii.
Il giudice competente in caso di rito locatizio è il tribunale del luogo dove si trova l’immobile dato in locazione, comodato o affitto: il giudice è monocratico (è quindi una persona sola, non si tratta di un organismo collegiale). Ma quando bisogna fare il ricorso ai sensi dell’art. 447 bis del c.p.c.?
In generale, si effettua il ricorso ai sensi del rito locatizio per le questioni sorte fra le parti di un rapporto (come abbiamo visto, di locazione, affitto o comodato) che possono riguardare:
- l’esistenza del contratto, la sua validità o efficacia;
- la risoluzione del contratto;
- problemi relativi all’immobile (come riparazioni);
- adempimento delle obbligazioni sorte in base al contratto;
- pagamento di spese, oneri, accessori; (es. contributo unificato sfratto per morosità)
- altre questioni (come accertamento della durata del contratto, del canone, dei termini del recesso ecc.).
Non si ricorre al rito locatizio per i procedimenti di sfratto (per i quali esiste un procedimento ad hoc), o per rapporti collegati alla locazione ma non direttamente coinvolgenti la stessa.
Come fare il ricorso ex art. 447 bis c.p.c.?
La domanda al rito locatizio si introduce con un ricorso: è un atto col quale un soggetto, per far valere le proprie ragioni nel giudizio, si appella al giudice e contiene una serie di informazioni chiave.
Il ricorso viene effettuato direttamente dall’avvocato del ricorrente: in qualsiasi caso si abbia un dubbio sulla possibilità di esperire il rito locatizio o un rito alternativo, è sempre bene che ogni domanda relativa al ricorso sia effettuata direttamente ad un avvocato di fiducia che si occupa di rito locatizio e di tutela dei diritti di un locatore, affittuario o comodatario (o dell’inquilino, a seconda), per avere sempre informazioni precise ed aggiornate.
Il ricorso del rito locatizio contiene l’indicazione del giudice, generalità del ricorrente, l’oggetto della domanda e contiene altre sì l’indicazione dei fatti e dei mezzi di prova nonché degli elementi di diritto sui quali si fonda la pretesa (come la prova di essere proprietari affittuari, comodatari o locatori). Per vedere il contenuto del ricorso ex art 447 bis cpc scarica il formulario.
Termini ricorso ex art 447 bis c.p.c. rilascio immobile
Il soggetto citato in causa, ovvero il convenuto, si deve costituire in giudizio entro un termine (massimo 10 giorni prima dell’udienza). Anch’egli deve produrre della documentazione, ovvero la memoria difensiva, dove prende posizione sui fatti contestati dall’attore (eventualmente trovando elementi e fatti di prova a sua difesa o a contestazione del diritto che l’attore vuol far valere).
Entro lo stesso termine deve proporre la eventuale domanda riconvenzionale (e chiedere a pena di decadenza la fissazione di una nuova udienza), che gli consente di presentare tutte quelle eccezioni processuali e non che il giudice non può rilevare d’ufficio perché sono di esclusivo interesse delle parti. La domanda riconvenzionale del convenuto può comportare il differimento dell’udienza, a suo volta notificato all’attore.
Ricordiamo anche che oggi, in seguito alla riforma di cui a decreto legge n. 69 del 2013 e modifiche successive, per le cause di locazione con mutamento del rito successivo è obbligatorio il procedimento di medicazione fra le parti, per cercare una soluzione extra-giudiziale fra i soggetti in causa, in ottica di deflazione dei procedimenti giudiziari.
Come si conclude il rito locatizio e il processo d’appello
Se il processo locatizio procede senza il mutamento del rito, il giudice, al termine dell’unica o delle successive udienze fissate, pronuncia sentenza di condanna in primo grado, che è immediatamente esecutiva (quindi in forza del titolo l’attore può richiedere l’esecuzione del suo diritto).
Il soccombente può anche ricorrere in appello per chiedere ed ottenere, se vi sono pericoli che dall’esecuzione della sentenza provvisoria gli derivi un gravissimo danno, la sospensione dell’esecutività della sentenza di primo grado.
L’eventuale processo di appello si svolge di fronte alla Corte d’Appello, quindi al giudice collegiale (competenza individuata secondo il criterio del territorio) col rito del lavoro. Nell’appello non sono concesse domande o eccezioni nuove o nuovi mezzi di prova, salvo il caso che il collegio le ritenga assolutamente necessarie per poter prendere una decisione.
Anche in questo caso, il giudizio si conclude con una sentenza, anch’essa subito esecutiva, ancora prima che venga depositata.
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