Mutui usurari: cosa sono e come difendersi

Sottoscrivere un mutuo è uno degli step più importanti nella vita di un consumatore o di un’impresa, nonché un’operazione di grande rilievo per l’ente erogatore come l’istituto bancario o la società finanziaria che accorda il prestito.

Essi sono regolati da normative precise legate al tasso di interesse, alla meccanica di erogazione della somma e alle procedure di “rientro”, ossia il pagamento delle rate.

Tali norme esistono per garantire un decorso regolare dell’accordo, nel pieno rispetto delle leggi e dei diritti relativi a entrambi gli interlocutori, da una parte l’istituto erogante e dall’altra il soggetto del prestito.

Purtroppo però non sempre un contratto di mutuo osserva i parametri indicati dagli enti preposti, e può capitare – non di rado – che i tassi di interesse richiesti (se non addirittura già pagati) siano superiori a quanto dovuto. In questo caso parliamo di mutui usurari.

Cos’è il mutuo usurario

Con la definizione di “mutuo usurario” o “mutuo a tassi usurari” identifichiamo quella tipologia di accordo di prestito all’interno della quale le rate dovute dal contraente sono superiori a quanto sarebbe dovuto, a causa di un tasso di interesse superiore allo spettante. Questo “spettante” viene descritto dalle linee guida emanate dalla Banca d’Italia e dal Ministero delle Finanze. Nel nostro Paese sono questi gli istituti accreditati a definire i parametri di un tasso massimo esigibile in caso di un mutuo bancario.

Il superamento di quella soglia da parte delle banche o delle società di finanziamento implica automaticamente un reato perseguibile in sede di giudizio, una volta appurata la natura dello stesso.

I tassi oltre i quali non è possibile esigere vengono definiti “tassi soglia” e sono aggiornati a cadenza trimestrale. Il sito della Banca d’Italia li pubblica periodicamente sul proprio portale di riferimento e possono essere facilmente consultabili.

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Come identificare un tasso in regime di usura

Il regime di usura, come detto, viene palesato al superamento percentuale del tasso soglia. Nel mutuo i due parametri da tenere sotto controllo sono il TAN e il TAEG, ossia il tasso annuo nominale e il tasso globale annuale. Il TAN viene applicato all’operazione finanziaria nel suo complesso, mentre il TAEG identifica il costo effettivo del finanziamento stesso.

È sufficiente che uno solo di questi due parametri superi la soglia stabilita per parlare di mutuo usurario.

Attenzione: il tasso soglia si supera anche tenendo conto dei costi accessori del contratto di mutuo, o la quota parte di un’assicurazione integrativa, se presente nell’accordo di mutuo. Si tratta di tutti parametri che rientrano nel conteggio del tasso soglia.

Quando sopraggiunge il tasso usurario e come comportarsi

Non esiste un momento preciso in cui abitualmente può palesarsi un tasso usurario sul mutuo. Esso potrebbe generarsi al momento della stipula, dando vita a un vizio contrattuale, oppure in corso di rapporto in qualsiasi momento dell’accordo fra ente erogatore e contraente. In quest’ultimo caso generalmente le variazioni periodiche di tasso soglia sono prodrome di variazioni irregolari del tasso di interesse sulle rate del mutuo.

Nel momento in cui una delle parti ravvisa questa problematica bisogna tener conto del fatto che, se appurata, è in grado di rendere nulla l’intera operazione, o comunque palesa la possibilità di rientrare delle somme in eccesso pagate e non dovute, oltre a inibirne pagamenti successivi.

Ovviamente tale eventualità va appurata nelle apposite sedi giudiziarie. Intentare una causa per mutui usurari senza averne contezza oltre ogni ragionevole dubbio, di conseguenza, rappresenta un potenziale danno legale ed economico per chi decide di intraprendere questa strada senza le dovute accortezze.

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In caso di dubbio di pagare una rata del mutuo con tassi superiori alle norme di legge, dunque, il primo step da seguire è quindi consultare un esperto nell’analisi dei mutui bancari, una figura competente formata appositamente per analizzare meticolosamente e valutare ogni aspetto del contratto di mutuo, del rapporto in essere e dell’accordo sottoscritto, sia dal punto di vista economico che legale.

L’esperto sarà in grado, sulla base della documentazione fornita, di rilasciare un parere oggettivo sulla natura del mutuo e sull’eventuale presenza o meno di tassi usurari, informazione utile per il committente della perizia sul mutuo al fine di valutare gli step successivi da compiere e capire se ci sono i margini per una restituzione di somme indebite.

Chi ha bisogno di una perizia per mutui usurari

Le figure che possono aver bisogno di avvalersi di una perizia bancaria sul mutuo sono molte, dal cittadino che deve sottoscrivere (o ha sottoscritto) un mutuo sulla prima casa, all’impresa commerciale che si è impegnata con le banche al fine di ottenere finanziamenti per la propria azienda.

Tale analisi ha lo scopo infatti di chiarire la posizione contrattuale dell’interlocutore e può essere utile sia in caso di sofferenza finanziaria sia per mera volontà di ottimizzare il proprio rapporto con le banche.

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